Ипотека на паузе. То, что раньше было первоначальным взносом в ипотечный кредит, стало взносом при рассрочке. Что делать человеку, если у него есть условно 3-5 млн наличными? Сейчас – время «депозитных денег» и «точечных» инструментов для покупки жилья, которые подбираются под каждого покупателя буквально вручную, говорит Ольга Иванова, генеральный директор ФСК «Флагман», руководитель проекта ЖК «Сибиряков».

«Люди идут с наличностью»

– На рынке недвижимости растет количество людей с наличными. Пропорция 80/20 (сделки в ипотеку / за наличные) изменилась с точностью до наоборот. Те, кто последний год держал деньги на депозитах в банке, решили вложиться в покупку жилья, – отмечает Ольга Иванова.

Кого-то тревожит слишком высокая, по его мнению, ставка. Кто-то подсчитал, сколько налогов придется заплатить в следующем году за доходы с банковских вкладов.

– Например, на проекте в Благовещенске, который я также курирую как коммерческий директор, у нас последние три месяца вообще нет ипотечных покупателей. Люди идут с наличными денежными средствами. Да, они хотят рассрочку, и это один из инструментов, которым мы можем пользоваться для того, чтобы дать покупателям возможность снимать сбережения по мере завершения депозитов, а не закрывать все сразу, – комментирует девелопер.

Осенью у нас вырос процент повторных продаж. То есть сами жители пошли за второй и третьей квартирами. Как у Жванецкого: «одна для себя, одна для жены, одна пусть будет». Кроме того, отмечаем интерес жителей из северных районов области. Мы ждали поток предпринимателей, а у нас простые люди с деньгами в сумке, которые видят, что проект на высокой стадии готовности и верят рекомендациям.

«Рисуем персональный график платежей»

По словам Ольги, новый покупатель заставляет застройщиков работать в «ручном режиме»: выяснять его ситуацию, подбирать инструменты, формировать индивидуальный график платежей. В Иркутске, например, запущены программы, при которых ежемесячный или квартальный платеж равен сумме процентов, которые клиенты получают с депозита, а основной объем средств вносится по вводу в эксплуатацию.

– Есть даже возможность продлить рассрочку на время ремонта. Получить квартиру по акту приема-передачи, начать ее ремонтировать, на этот срок оформить залог в пользу застройщика и погасить всю сумму стоимости позднее. Раньше такая программа казалась избыточной – зачем, все же и так неплохо рассчитываются? Сейчас мы ее тоже используем – она рабочая, на нее есть спрос, – констатирует Ольга.

При сделке с наличными средствами застройщики готовы даже пойти на небольшие уступки в цене. По словам Ольги Ивановой, сегодня строительные компании платят банкам комиссии за право выдачи ипотеки – от 600 тысяч до полутора миллионов рублей.

– В рамках этой дельты мы готовы вести переговоры, – признает она.

«Не ждите особого момента. Его не будет»

В ближайшие 3-5 месяцев, по оценкам девелопера, число сделок с наличностью будет лавинообразно нарастать. Во-первых, за счет средств, которые будут снимать с вкладов. Во-вторых, за счет премий и бонусов, которые многие компании намерены выплатить в четвертом квартале, чтобы не попасть под налоговые новеллы, что вводятся с нового года.

– Понятно, что все это может привести к росту цен: предложение в моменте ограничено. Будет спрос – цены сдвинутся, – предупреждает руководитель проекта ЖК «Сибиряков». – Но, если спрос будет больше ожидаемого, мы не будем продавать все квартиры до единой, а просто остановим продажи – ценой или физически. Если я сейчас продам 100 квартир и наполню счета эскроу исходя из сегодняшней экономической ситуации, то завтра мне не хватит денег достроить дом. Потому что сегодня лифт может стоить 5 миллионов, а завтра – 15. Поэтому баснословных скидок не будет, наоборот: наша задача – не дать ценам вырасти резко. Когда лучше всего покупать квартиру? Я считаю, идти на сделку нужно, как только у вас появилась финансовая возможность. Не ждите никакого особого момента, его не будет. Подбирайте инструменты сейчас: садитесь с застройщиком и изучайте варианты.

О «черных лебедях» и планах

Сейчас СЗ «Флагман» реализует в Иркутске жилой комплекс «Сибиряков». По словам Ольги Ивановой, за время реализации проекта команда пережила целый набор кризисных явлений и вызовов.

– Пандемия, удаленка, закрытие границ, гастарбайтеры чартером, доллар по 100, санкции, разрыв цепочек поставок, проблемы с трансграничными платежами, заморозка ипотеки, – перечислила девелопер. – Если бы кто-нибудь в 2019 году предположил, что все это будет на нашем пути, мы вряд ли стартовали бы этот проект. Но мы сделали это, все преодолели, реализовали задуманное. Поэтому и новые проекты, конечно, будут.