Как изменение ставки ЦБ меняет рынок недвижимости

6 сентября 2023

В моменты существенных экономических изменений люди, располагающие накоплениями, всегда думают об одном – как их сохранить. Само по себе это слово – «сохранить» – подразумевает отсутствие движения. «Сохранить» – это будто положить куда-то: кто-то выбирает рублёвую заначку, кто-то переводит накопления в валютный кеш, кто-то доверяет банковским вкладам. Но лучший способ сохранить накопленное – не положить его, а вложить. Всего-то разные приставки у глагола, но – полностью меняющие суть. Потому что «вложить» означает «потратить». А тратить в нестабильные времена… попросту боязно. Вроде как хочется вспомнить фразу «кто не рискует, тот не пьёт шампанского», но парадокс в том, что рискуют как раз те, кто решил подождать. То есть те, кто НЕ тратит. Так и что же делать? – Ищем ответ на второй извечный вопрос вместе с иркутским экспертами.

С чего всё началось

15 августа Совет директоров Банка России на внеплановом заседании повысил ключевую ставку с 8,5% до 12% годовых. Это решение «принято в целях ограничения рисков для ценовой стабильности», подчеркнул ЦБ.

Поскольку банки выдают коммерческие кредиты по ставкам не ниже ключевой, на это изменение мгновенно отреагировал рынок заёмных средств. В частности, все крупнейшие финансовые институты, которые де-факто диктуют правила игры в ипотечном секторе, уже подняли ставки по обычным ипотекам. Условия льготных программ – «Семейная ипотека», «Ипотека
с господдержкой», «Ипотека для IT-специалистов» – остались прежними. Если вы планировали покупку недвижимости с привлечением кредитных средств, то именно эти программы всё ещё позволяют вам сделать выгодное вложение в условиях роста инфляции и снижении покупательской способности рубля: новые ставки по традиционной ипотеке, по сути, являются заградительными.

Что говорят эксперты

Константин Пузырёв, инвестиционный брокер по недвижимости, обращает внимание, что новая ставка охладит спрос на объекты вторичного рынка, и спрос сфокусируется на новостройках с их субсидированными ставками. «Сейчас россияне так активно «заходят» в квадратные метры не только потому, что при значительных экономических и политических событиях для них это традиционный сценарий; в нынешней ситуации это возможность оформить ипотеку на прежних условиях, по ставке до повышения. То есть люди реализуют прямой интерес к покупке жилья, а изменение «ключа» стало для них стимулом. Тем не менее высокие инфляционные ожидания выгодно выделяют недвижимость как актив, который, в отличие от ценных бумаг и вкладов, остаётся самым понятным и предсказуемым. А для того, чтобы вложение было успешным, важно выбирать качественные объекты, смотреть проекты с хорошим наполнением, с точками роста по инфраструктуре».

Кандидат экономических наук Михаил Неустроев полагает, что в периоды значительных изменений ключевой ставки вложение в недвижимость может предоставить более устойчивую доходность. «Возможна такая ситуация, когда доходность от банковских вкладов может быть ниже уровня инфляции. Следовательно, ваши сбережения будут только уменьшаться». С другой стороны, говорит Михаил, деньги со счета в банке можно снять в любой момент. Чего не скажешь о средствах, вложенных в недвижимость. «Вопрос в том, на какой срок вы готовы «забыть», что у вас есть эти деньги. Если у вас долгосрочные цели, связанные с получением дохода от аренды или ростом стоимости недвижимости, такое вложение может быть более предпочтительным. Не говоря уже о покупке квартиры или дома для себя, а не в инвестиционных целях: так вы не только зафиксируете покупательскую способность накопленного, но и получите возможность повысить качество жизни».

Ирина Маджара, руководитель центра ипотечного кредитования «Альфа-Банка» в Иркутске, напоминает, что ключевая ставка – инструмент цикличный, и за периодом повышения, возможно, не столь быстро, как нам бы хотелось, но неизбежно наступит снижение. «В таких ситуациях очень хорошо работает механизм, который уже проявил себя в период 2019-2021 годов, – рефинансирование. Его суть максимально проста: вы приобретаете объект недвижимости на текущих условиях, а затем, по мере снижения ставок, рефинансируете кредит, если по-простому – переводите ипотечную сделку на другие, более выгодные условия, которые стали возможны благодаря снижению ключевой ставки. Это не просто экспертное мнение, но личный опыт: свой ипотечный кредит я закрывала именно так».

Генеральный директор АН «Слобода» Дмитрий Щербаков указывает, что стоит отделять «обычные накопления» от «инвестиционных денег»: «То, что люди держали в наличных как некий запас, финансовую подушку безопасности, всё-таки не вполне корректно назвать инструментом инвестирования. И не все готовы вложить их во что-либо, предпочитая оставить к этой «подушке» свободный доступ. Это – потенциальные клиенты банков, которые сейчас повышают ставки не только по кредитам, но и по вкладам. И тем не менее мы в августе зафиксировали существенный рост сделок, причём не только ипотечных: многие обоснованно относятся к вложению в недвижимость как к способу сохранить накопления. Люди помнят лишь рост цен на квартиры и загородные дома и соответственно считают, что в среднесрочной и долгосрочной перспективе это не только способ сохранить сбережения, но и преумножить их».

Руководитель девелоперской компании Meta_Estate Дмитрий Кузнецов подтверждает, что в августе спрос на новостройки в Иркутске ощутимо вырос: «Все те люди, которые осознают, что деньги, лежащие «под матрасом», дешевеют с каждым днём, спешат спасти свои сбережения, вложив в недвижимость. Почему? – Ответ на это дал ещё Роберт Кийосаки: «Инвестиции в недвижимость, даже в небольших масштабах, остаются проверенным и верным средством создания денежного потока и благосостояния».

Мы в сегменте загородной недвижимости тоже видим рост интереса и обращений в отдел продаж; в посёлке «Патроны Парк» осталось всего 10 участков, и за те, на которых уже построены дома, развернулась своего рода борьба. При этом за всё время существования посёлка по пальцам одной руки можно пересчитать случаи, когда у нас покупали дома исключительно с инвестиционной целью. Все остальные сделки – это приобретение для себя, для реальной жизни. События с ключевой ставкой стали своего рода толчком для тех, кто по разным причинам не мог решиться или просто откладывал принятие решения о переезде за город: они тоже инвестируют заработанное и накопленное (а немалая часть – и заёмное), но не с целью дальнейшего заработка на этом вложении. Это в чистом виде инвестиция в собственное благосостояние, в изменение качества и уровня повседневной жизни самого себя и своих близких. Поэтому, например, такие проекты, как «Патроны Парк», равно как и «Кандинский» – это как раз та инвестиция, которая принесёт не только удовольствие от жизни в контакте с природой и при этом городском комфорте бизнес-класса, но и, если ваши планы через несколько лет изменятся, – ощутимую выгоду».